国家三部委叫停主题公园华侨城圈地遭重击

但多位业内人士指出，华侨城新的战略定位仍然面对诸多不确认因素，特别是在是文化产业的盈利模式尚能不明晰，华侨城模式在新的政策形势下悬念陡增…大规模的圈地投资和长期负债经营模式下，华侨城的资产负债率持续增高，而国家部委牵头取消地方审核主题公园项目，再行给华侨城的规模扩展平添诸多不确认因素…青岛华侨城撤资青岛华侨城项目撤资出乎意料太多人的意料…本报从青岛市多个部门了解到，青岛华侨城项目早已展开了前期投资国家三部委取消主题公园华侨城圈地遭到重击房地产调控和信贷膨胀寒气逼人，仍然以旅游特地产为明显特色的华侨城模式遭遇空前阵痛，一度高调发售的青岛华侨城项目中途撤资。　　地产业务快速增长前景未知，旅游综合收益不温不火，华侨城不得不重新考虑新的发展模式，宣告转型“现代服务业综合运营商”。　　11月16日，华侨城向媒体公布了公司近期战略定位，从“旅游+地产”模式向“现代服务业综合运营”改变。

根据近期定位，旅游与文化在公司未来发展中的战略地位将更进一步突显，着力打造出一个以文化为核心、旅游为主导的“大服务”产业格局。　　但多位业内人士指出，华侨城新的战略定位仍然面对诸多不确认因素，特别是在是文化产业的盈利模式尚能不明晰，华侨城模式在新的政策形势下悬念陡增。　　青岛华侨城撤资　　青岛华侨城项目撤资出乎意料太多人的意料。《第一财经日报》从青岛和华侨城多个方面独家得知，原本作为2014年青岛世界园艺博览会重点建设项目的青岛华侨城早已早夭，华侨城在青岛的项目团队早已撤走。

　　2010年12月，华侨城A（000069.SZ）公告称之为，为了前进青岛华侨城大型旅游综合项目进程，公司白鱼正式成立青岛华侨城实业有限公司，注册资本制订为10亿元。　　青岛华侨城项目为华侨城集团独资研发的，其中华侨城A占到比60%，华侨城A的全资有限公司子公司深圳华侨城地产公司占到比40%，双方注册资本同比例做到。

　　根据当初的项目规划，青岛华侨城大型旅游综合项目总占地面积大约7平方公里，总建筑面积130万平方米，包括体育公园、五星级酒店、会议中心、主题游乐、设施商业、山地小镇、生态社区等部分。从这些人组要素来看，青岛华侨城项目基本是深圳东部华侨城的模式几乎拷贝。　　在华侨城2010年12月13日开会的工作会议上，华侨城股份公司副总裁吴斯远称之为，青岛华侨城项目的产品业态人组有很强的综合性和创新性，也是一个生态旅游的综合项目，是未来华侨城业务发展的最重要方向之一。

　　但青岛华侨城项目却在一年内车祸早夭。本报从青岛市多个部门了解到，青岛华侨城项目早已展开了前期投资，还包括青岛旅游市场调研、项目前期定位研究和策划、项目发展规划和设计布局，并摄制了极具气势的宣传片。　　青岛市多位官员向本报回应，该项目曾受到青岛市乃至山东省的高度重视，地方政府仍然大力支持，该项目中途撤资并非是遭遇到青岛方面的用地和政策反对等方面的原因，青岛方面对华侨城方面中途撤资也深感不得已。

　　记者在坐落于青岛李沧区的百果山森林公园一带看见，依山傍水的2014年青岛世界园艺博览会园区建设早已大幕冲破，多项工程同时进行，但青岛华侨城项目早已从园区规划中消失。一度在青岛和李沧区官方文件中被重点提到的华侨城项目，目前早已只字不提。　　本报从华侨城集团内部人士处得知，青岛华侨城项目撤资主要是因为国家房地产调控政策和信贷规模膨胀，一方面是项目贷款可玩性增大，另一方面是该项目前景未知，华侨城集团考虑到必要膨胀扩展规模。

　　在此背景下，上半年华侨城旗下的旅游综合业务收入经常出现负增长，房地产业务受限于政策调控增长速度上升，仍然在旅游和地产两个板块同时登陆作战的华侨城经常出现营业收入和净利润双叛。这也在一定程度上证明华侨城集团对未来发展前景的研判。　　曾参予青岛华侨城项目规划的有关人士向本报回应：“该项目的团队都是来自深圳华侨城总部，但目前早已全部撤走，十分高调，回头的时候都没有跟我们打个招呼。

”　　华侨城方面对青岛华侨城项目撤资一事仍未透露。记者在华侨城集团官方网站看见，关于青岛华侨城的部分资料仍并未撤除。

　　本报记者11月7日约见华侨城董秘倪征和华侨城集团新闻发言人关山，但联系未果。　　战略转型惊悚　　华侨城集团为横跨区域、跨行业经营的大型央企，目前牵涉到房地产及酒店研发经营、旅游及涉及文化产业经营、电子及设施纸盒产品生产等三项国内领先的主营业务。华侨城集团2009年整体上市以来，相结合“旅游+地产”的独有模式构建了高速发展。　　华侨城模式扩展可谓极为生猛，近年来早已或正在投资建设的项目还包括北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、深圳快乐海岸、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城等多个大型综合项目,每个项目皆以致于投资数十亿元。

　　在业内人士显然，以旅游综合项目为目的对土地展开成片研发，在完备片区设施和流经文化内涵后造就地产市场，再行以地产业务销售产生的现金和利润反哺旅游，这是华侨城模式以求较慢拷贝至全国各地的显然。　　但综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁向本报回应，华侨城模式扩展更加遭遇到有所不同方面的阻力。

青岛华侨城项目并非是华侨城模式扩展的首次遇阻，此前华侨城曾在山东曲阜因经营艰难而中途撤走，华侨城在长沙的世界之窗项目还曾因长年经营状况下滑而转让股权。　　尽管仍然不否认自己是房地产企业，但华侨城上半年房地产业务收入比例早已下降至58%，首次多达旅游综合业务收入，主营业务地产化趋势日益显著。　　华侨城半年报表明，在上半年主营业务收益中，华侨城构建旅游综合业务收入为20.73亿元，同比上升44.2%。

这也是华侨城自2009年主营业务构建整体上市以来营业收入经常出现的首次上升。　　华侨城在公告中说明称之为，主要原因是收益结构较上年同期发生变化。而房地产业务上半年构建收益33.8亿元，同比快速增长50.41%，增长速度较去年全年的116.31%显著上升。

　　由于房地产市场遭遇持续调控，2011年上半年华侨城坐落于深圳的曦城项目销售不理想，同时深圳区域今年的重点项目是商业地产快乐海岸，该物业华侨城想整体持有人，而同期深圳之外的区域项目大部分仍未能入市，造成公司营收增加。　　大规模的圈地投资和长期负债经营模式下，华侨城的资产负债率持续增高，而国家三部委牵头取消地方审核主题公园项目，再行给华侨城的规模扩展平添诸多不确认因素。　　宋丁称之为，在目前经济形势下房地产行业面对极大障碍，如果华侨城不软弱一部分项目的话，战线纳得过于宽不会闲置巨额资金，更容易把自己拖死。

　　华侨城将新的发展定位瞄准“现代服务业综合运营商”，但宋丁指出：“这一概念并无法证明该模式的盈利点在什么地方，并没作出一个像当年旅游地产一样明晰的模式说明和盈利空间的理解。”　　11月16日，华侨城董秘倪征向媒体回应，在新的商业模式下，旅游与文化在华侨城未来发展中的战略地位将更进一步突显。

与此同时，公司仍不会大力发展房地产业务，因为在目前的中国经济发展中，房地产仍是支柱产业，公司的地产业务也是仍然沿用旅游+地产的概念，因此该业务几乎可以统合到现代服务业综合运营商这个大的范畴里面。　　根据国泰君安对华侨城的调研报告，华侨城方面称之为，公司发展的长远目标是做三个第一：主题公园第一，文化产业、文化演艺力争第一，城市综合运营商要尽可能做最差。其中，新兴文化产业，包括了文化科技（如电影、动漫）、演艺统合等。未来在新的景区内稍加调整，演艺才可构建分开售票；公司还正式成立了新的业务及发展部，将文化科技、演艺等都放到该部门下，这是华侨城第六个一级部门。

　　但有一点注目的问题是，一系列大规模扩展和投资带给华侨城资产负债率频仍上升。根据公告数据统计资料，华侨城在2007年末、2008年末、2009年末及2010年末的资产负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%及69.7%，2011年上半年下降至72.3%，已超过国资委对资产负债率拒绝的最低标准。

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